缺乏有效监管，使得原为补缺公共租赁房的私房租赁市场，变为充斥逃税、纠纷以及混乱价格体系的庞大“黑市”。
北京市海淀区清华大学所在的五道口片区，地铁13号线、高校资源以及城乡接合部汇集于此，使这里成为北京市房屋租赁最热门的板块之一。
这个板块是北京“租居”市场的一个缩影：方圆1公里的范围内，房屋月租金从300元至7000元不等；业态分为高档涉外公寓、商住一体、学区房、打成“隔断”的群租宿舍以及由城中村农民提供的廉价“蚁居”。
大街上随意张贴的租房小广告，衣着体面、笑容可掬的经纪人，成为这里的寻常街景。一切交易均在阳光下达成，却绝大部分游弋在监管体系之外。
有关调查显示，租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。
半数租客遭遇纠纷
新浪网一周时间段的统计数据显示，在填写问卷的7224名北京租房者中，有49.9%的人遇到过租赁纠纷。其中60.5%的人选择“忍气吞声”，仅有18.7%的人借助法律手段。这组数据印证了多位采访对象的观点：房屋承租人权益难以保障，租赁市场亟待立法和规范。
北京中原地产房地产经纪有限公司副总经理宫萍表示，房屋租赁中常见的纠纷，主要表现为出租人、承租人和中介机构三个方面的行为不规范。
从出租方来看，集中表现为出租人隐瞒物业权属，合同未到期擅自解除合同收回房屋，逃避应承担的维修义务，不退还押金；从承租方来说，突出表现在承租人提前解约，中途退出，拖欠房租，损坏设备、物品，擅自改变房屋结构，未经授权转租等。
由居间中介所引发的纠纷，主要为非法从事房屋租赁代理业务、不按规定收取佣金和不履行合约等，严重的还包括挪用客户租金或者押金，甚至卷款潜逃。
对于多数人选择“忍气吞声”处理纠纷而非诉诸法律，宫萍分析说，是因为当前租房纠纷走法律途径“效率较低、成本较高”，目前此类诉讼大都依据《合同法》，缺少专门、细致的法条支撑，缺少简易处理程序。
我爱我家上海分公司业务支持部经理陆英丽在接受记者采访时也表示，上海的租赁市场现状与北京类似，“没有立法，导致租赁市场不规范、不透明。”在她看来，不解决立法问题，租赁中的三方——房东、租客和中介，都无法完全明确自己的责任。
备案登记缺失
记者在调查中了解到，目前房屋租赁市场的立法和管理缺失，与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。
据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计，北京市房屋出租实际登记备案率“不足5%”。
胡景晖说，2008年，北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度，确立了“以房管人”的思路，与房屋出租中介机构合作，由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想，“目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易，其余60%的私人出租信息根本无从登记。#p#副标题#e#”
即便是通过中介完成的房屋租赁交易，实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示：自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来，截至2010年1月，履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。
胡景晖说，北京的房屋租赁市场，其实是一个庞大的“黑市”：一是政府对底数不清；二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。
在上海，我爱我家分公司目前每月有1500单左右的租赁交易量，但备案不足100单。陆英丽经理分析说，目前的管理规定是对房屋出租人征收5%的综合税，这是其逃避登记备案的主要原因；此外
登记备案程序繁琐，出租人往往都不知道该找谁去登记。
3年前，宫萍等人曾建议北京学习广州等城市的经验，以街道和社区为单位，设立房屋租赁基层服务站，便于掌控市场交易数据和完善登记备案管理。
北京市政府采纳了上述建议，并明确写入2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》，规定“区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站，并保障其工作所需的经费、办公场所”，还明确了基层服务站的职能。
然而，这项明确写入地方行政法规的条款，据记者调查，实际并未发挥作用。北京市大多数街道、社区至今没有建立房屋租赁基层服务站。“房屋租赁市场目前最大的特点是没有管理，基本上是自由市场化。”宫萍说。
结构失衡下的“蜗居”
有调查显示：目前北京市“租民”居住的社区类型仅29.3%是商品房小区，其余大部分居住在城中村、房改房和老旧街区，三者合计占48.1%；对房东的调查数据则显示，出租屋房龄在10年以上的，约占46%。
全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者表示：“中国住房环境质量飞快提高，但大多数租房者只能租到上世纪90年代以前的房子，让人们在观念上认为租房的生活质量差，不如买房。”
此外，近年来房屋租赁市场中突出的“合租”、“群租”现象，也越来越受到社会各界关注。
有网络调查显示，7224名问卷填写者中，选择两户及以上合租一套房的租客占43%。
“群租”的一个极端案例是，北京市海淀区世纪城小区内，一套160多平方米的三室两厅被隔成12间小屋，租给20多人。“连厨房都住了人，卫生间不堪重负，下水管堵头脱落，污水外泄”。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰告诉记者，在美国，对群租现象有严格的法律约束，“住宅内只有卧室可以住人，而且几平方米住几个人都有严格规定。”
据了解到，目前北京市还没有针对“群租”问题的管理条例；上海市则在2004年出台过此方面的限令，当年颁布的《上海市房屋租赁管理实施办法》对于人均居住面积作了“不得少于7平方米”的规定，这被视为“变相禁止群租”。但供求结构的失衡，却让上海群租现象有增无减。
上海市普陀区的中远两湾城是群租者的乐园。陆英丽说，这里的隔断房相当便宜，“在800元到1500元之间，而没有分割的最少在1800元左右。而且主要是老房子，和两湾城也没法比”。位于浦东新区的上海绿城同样如此。
群租被视为租赁纠纷的重要原因之一，其治安、消防、卫生防疫、安全以及扰民等隐患也困扰着地方政府。但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，供应结构失调是导致群租泛滥的根本原因，“这需要政府去引导，比如发展公共租赁房。”
杨红旭所说的租房市场“供应结构”的问题，突出地体现在人们对北京唐家岭现象的关注上。
2010年全国两会期间，政协委员考察北京最大的大学生租居部落唐家岭，对“蚁族”窘困的居住现状黯然落泪。唐家岭由此成为全国媒体聚焦的焦点。
事隔一段时间，记者再赴唐家岭采访时发现，当地道路两旁已插满了鲜红的旗帜和标语，极力告诉外界这里的现状将得到“彻底改善”，未来将集中建设10万平方米公共租赁房，让当地农民上楼，让“蚁族”们住得更体面。
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