最近，很多人都在对近期媒体上爆炒的几个关于房地产市场的惊人数字，展开各种各样的猜测。8月4日晚，国家统计局终于公布了权威的数字：1.9亿平方米，这是目前中国的所有待售商品房的总量。而民间统计数据，待销的住宅面积是1.06亿平米，去年末是1.15亿平米。那么，市场上林林总总的房地产数据，怎样才能够去伪存真？
从年初，楼市开始回暖的“小阳春”被曝出“退房门”和80楼盘零交易的内幕后，又出现了销冠之争、老大之争、二手房数据掺假之争等等，期间还有不少机构打着第三方独立研究的旗子，通过制定不同的评价标准，人为制造出各种各样的老大，总之只要是项目需要包装，这些机构就可以巧立评价标准。
揭秘数据背后掺水，看似是跳井反水给世人澄清一个真实的数据，但是其背后往往掺杂着公司之间的利益之争。
楼市旺销数据之乱早已有之。在2007年，也是楼市火爆的一年，结果出现了建委与统计局数据出现重大差距的问题，后来此事直接由国务院发文明确规定，数据统计应由统计局一家数据为准才为此事画上了句号。而几年后的今天，地产数据之混乱尤盛当年，中国人民银行在处理重要房贷数据上摆了“大乌龙”，引起市场哗然。开发商开始利用各种民间调研数据为自己摇旗呐喊，不知道是否该由权威部门出面解决这一混乱局面，还购房者一个信息透明的购房环境。
房贷数据摆乌龙
中国人民银行在处理重要房贷数据上摆了“大乌龙”，引起市场哗然。
中国央行7月23日早上公布，上半年房地产开发新增贷款为1625亿元，但随后在当天晚上低调地更正为4223亿元，前后两个数字相差近两倍。
23日上午，人行在网站上发布《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》，在题为“房地产贷款增速明显回落”的第四节中，提及上半年房地产开发新增贷款为1625亿元。人行解释“头头是道”。
不过，根据人行此前公布，今年首季房地产开发新增贷款已达3207亿元。若根据上述数据，上半年新增贷款竟然比首季新增贷款还少一半，意味次季的新增贷款是负1582亿元。这组自相矛盾的数据于24日引起了中国媒体的质疑，但《新京报》就此向人行统计部门相关人士查询时，对方还解释得“头头是道”。
他说：“统计新增贷款时有两个变量，一个是统计期内新发生的贷款，一个是统计期内偿还的贷款，两者之间的差额即为新增贷款。如果新增贷款为正数，则表明新产生的贷款大于偿还量；反之，新增贷款则为负数。”
该人行人士解释，上述数据若要成立，唯一合理的解读是在次季偿还的房地产开发贷款，比起新借出的贷款还要多1582亿元；这反映了各大房企在次季不但没怎么借钱，同时还拚命地向银行还钱，意味他们极端看淡后市，这绝对是足以震撼市场的讯息。
“小阳春”虚热
春节过后，楼市迎来销售逆转，以北京为例，进入3月份后，楼市交易量迅速攀升，随后的4月5月，月均销售超过了1万套，业内不少开发商将其称为“小阳春”。随着楼市成交 量的上涨，紧接着就是开发商的肆意涨价。
然而时隔不久，就有媒体报道，刚刚到来的“小阳春”并没有开发商形容得那么美，根据北京房地产交易管理网成交数据显示，截至3月底，北京正常销售的400多个楼盘中，有80个楼盘出现零成交。这些楼盘多数为别墅项目、高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘，主要包括SOHO北京公馆、锦上国际公寓、中广•宜景湾、荣尊堡、天国汇、龙德•紫金、融科•香雪兰溪等项目。
消息一出让业内哗然一片，随后不久又有消息报道，在楼市交易量大幅上升的背后，北京个别楼盘出现高退房率，疑似开发商利用假签约骗贷的内幕。据媒体报道，房地产交易管理网的数据显示，部分在售热销项目的退房率高得有点不正常，其中位于北京西五环沸城的退房率为30.85%，东四环附近的美利山的退房率为11.28%，特别是SOHO中国旗下的三里屯SOHO项目，有媒体称“其退房套数比销售套数还多”。
楼市刚刚回暖，在数据上开发商就开始跟购房者玩起了障眼法，利用信息不对称来制造虚假繁荣。
销售榜酿“笑话”
和往年楼市不一样的是，今年楼市的统计数据尤为细致，从最开始的季统计，到月统计，再到目前的周统计，许多机构为此乐此不疲，更是每月炮制出销售金额冠军、销售面积冠军等头衔，而开发商对此也表现出了很受用的态度。
随着各种榜单的增多，期间不免出现了一些数据掺水的现象，而机构却巧妙地运用评价标准的不同，帮其制造冠军，期间出现了不少榜单相冲突的“笑话”。
例如今年4月份，北京两大知名项目远洋•沁山水和华润西堤红山，全称是北京西部楼市的销冠。而细细查阅发现，远洋•沁山水是北京整个西部地区的销冠，而华润西堤红山的西部销冠，在前面多加了西三环地区，通过巧妙的评价标准设计，两项目全成了冠军，而同时两项目全称是北京当月销售超过10亿元的项目。
两项目争销冠，背后隐藏着是对楼市话语权的争夺，热销才能抢购，销冠对于销售的促进作用可见一斑。
二手房“掺水”
近日，一直在歌舞升平中闷头赚钱的二手房市场，又曝出惊人内幕。北京1/3-1/4的二手房交易数据为人为虚构的，实际成交并没有那么高。
据北京市房地产交易管理网”网签”数据显示，11月北京二手房全月成交总量历史性地首次突破3万套，总成交量达32784套，其中住宅成交量更是达到了31288套，分别环比上涨57%及56%。而根据北京市房地产交易管理网”网签”数据显示，截至11月北京二手房成交总计达236377套，而北京二手房2006、2007、2008年三年的成交总和仅为23.7万套。照此推算，2009年全年北京二手房成交量将肯定超过2006-2008年三年的二手房成交总和，有望创纪录地达到27万套。
但随后不久，北京最大的房屋中介公司之一“我爱我家”却向记者表示，这一数据存在着严重的掺水成分。由于在网签过程中存在着严重退签量，其数量和北京市真实的二手房签约过户数据相距甚远，已经完全丧失了真实性和客观性。“我爱我家”进一步表示，11月份的实际过户数充其量也就2.5万套，根本上不了3万，2009年全年也就20万套左右，根本不可能是什么超过2006、2007、2008三年的成交总和。向记者表示，这一数据存在着严重的掺水成分。由于在网签过程中存在着严重退签量，其数量和北京市真实的二手房签约过户数据相距甚远，已经完全丧失了真实性和客观性。“我爱我家”进一步表示，11月份的实际过户数充其量也就2.5万套，根本上不了3万，2009年全年也就20万套左右，根本不可能是什么超过2006、2007、2008三年的成交总和。
数据背后藏博弈
以深圳的楼市来分析，今年前6个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米23117元、24166元、20216元、20381元、18998元和17895元。6月份住房价格环比5月份下降5．81%，比年初下降22．6%。
从成交量上看，今年1月份至6月份，深圳全市新建商品房销售面积为152．92万平方米，同比下降了62．4%。
“我完全没有感觉到深圳房价出现大的波动，有些地方的房价还在小幅慢涨，怎么会有这么大的跌幅呢？”深圳市民罗先生一直在看会展中心附近的二手楼盘福民佳园，去年底一套78平方米的房子叫价140万元，今年3月份叫价150万元，现在已经涨到165万元左右了。
“这个统计数据不能反映楼市的真实状况。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示，今年4月份以来，房地产市场成交量很低，原来大量的豪宅成交没有了，中小户型成为成交的主角，在这种情况下，统计数据并不具有太高的参考价值。如果根据更为可靠的房地产商定价测算，深圳房价基本没有降。
总体而言，经过3个多月的调控后，目前购房者和开发商的博弈仍在进行当中。不少购房者认为，这次国家调控决心很大，采取的一系列措施也很到位，只要坚持执行的话，房价可能会在年底前出现较大变化，因此现阶段持币待购比较稳妥。
“我觉得开展调控以来，价格并没有下调太多，但成交明显少了，到我们小区看房子的人也少了，买房者肯定都在观望。这样下去，房价迟早会跌。”一位匿名网友留言说，如果这一波调控能够把房价降下来，他就会考虑买房。
今年楼市调控政策转向，信贷收紧，在紧缩型调控政策频出的大环境下，成交量持续下滑，面对前景不明朗的楼市环境，不差钱的开发商谨慎决策，大多选择放缓在建项目的入市步伐，观望心态也很明显。
深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，遇到市场不好的情景，开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏，“磨洋工”的情况就很常见了，这是很多开发商应对调控的“理性选择”。
目前，推迟开盘已经成为很多深圳开发商的应对策略。位于前海的鼎太风华奥斯卡，3月份时表示会在4月底入市，但现在其销售人员表示开盘时间“最快也要到下个月”。此外，前海的别墅楼盘紫园，年初时表示会在五、六月入市，现该楼盘负责人称可能要推迟到10月份。中信岸芷汀兰销售代表称，样板房正在建设中，因为主力户型都是带精装修的，影响了销售进度，而开盘时间则可能推后到九、十月份。
政策“空置”是症结
针对近来沸沸扬扬的商品房空置率之争，国家统计局进行称截至6月末全国待售商品房逾1.9亿平米。而截止今年上半年，民间统计数据的待售的住宅面积是1.06亿平米。这一数字统计口径与市场口径存在一定差异，准确数据有待全国住房普查。
住房空置率事关房地产政策走向及国计民生，不久前有媒体称，全国约有6540万套空置房，空置率约达26%。这一数字随即遭到相关部门否认。由于统计数据屡被质疑失真，住房空置率又正处在舆论的风口浪尖上，统计局“吃一堑，长一智”，与其公布会引起纷争的数字，不如秘而不宣。
住房空置率当然有必要搞清楚，不过，若以有无人居住来认定是否空置，这未必靠谱。除了煤老板、投机客之类一买几十套，有些空置房是伪空置。因为高企房价让普通住房需求者购房后，通常已耗尽血本，入住又得花几年攒一笔装修费。从房子购买到入住，本有一个空窗期，加之其他原因没有入住的房屋，这种暂时性空置不算真正的空置。
空置房当然是一种浪费，但另一种工程空置更值得关注。据报道，今年1月30日，安徽安庆投资8000万元，建成一座华东地区最大的地市级公路客运中心站，却空置达半年，至今难以投入运营。投资上亿元的南昌市昌南汽车客运站，更是被曝竣工3年却一直闲置。
较之于住房空置，这样的空置的浪费更大。住房必竟是私人投资，是住，是租，是售，为个人财产保值计，总会有个决断。而工程项目则是国家投资，在缺乏问责机制的情况下，与官员的痛痒无关，常在漠然中造成大量国有资产的损失。比如，总投资103亿元的山西省万家寨“引黄入晋”一期工程，因造价太高老百姓用不起，工程能力被大量闲置。类似的还有工程建成未投产即破产；为办会办节兴建的各类场馆、形象工程，热闹过后即闲置；开发区跑马圈地造成大量土地荒废……各种空置造成的浪费和损失绝对是天文数字。
造成空置的原因是多方面的，有决策失误的，有跟风上马后市场风向突变的，有利益协调不到位的。住房空置也好，工程空置也好，归根结底，都源于政策空置。本来，国家对各项建设都有严格规定，有的为了部门利益地方利益甚至是个人政绩的需要，置实际情况与国家规定于不顾，一意孤行造成投资浪费。内蒙古清水河县建新城留下一堆“烂尾楼”，耗资50多亿元的鄂尔多斯康巴什新城成为空城，皆源于此。而国家为调控楼市，从信贷、购房数量等方面出台了一揽子政策，在一些地方同样未得到认真执行，反以变通方式我行我素，如此政策空置，比住房空置更令人忧心。
政策空置是一切空置的罪魁祸首，查住房空置不如严查政策的落实情况。否则，即便摸清了住房空置的家底，有再准确的数字，出台了再精确的应对措施，得不到执行的话，仍是枉然。
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