国际在线报道：2011年12月18日，中国国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，11月份，新建商品住宅价格与上月相比，下降的城市有49个，持平的城市有16个，上涨的城市仅有5个。统计显示，涨幅最大的贵阳仅有0.2%的涨幅，兰州等4个城市均为0.1%。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广预言，2012年中国将结束13年的牛市，开始进入熊市，明年仅仅是房地产开发行业长期金融调控的开始。而著名经济学家郎咸平则认为，如果楼市打压成功，房价降下来了，中国就完了。中国房地产业就像一座火山，政府打压就是把这个火山压住，如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节泄漏出来，其后果是，恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引起“火山爆发”，最后一个支柱产业将画上句号。
在一个地产论坛上，海尔地产CEO卢铿、路劲地产单伟豹、聂梅生、中国房地产协会副会长朱中一、任志强等多位地产大佬均认为此次存款准备金下调正是房地产政策微调信号，对于明年的房地产市场无需悲观，预计最快到明年6月房价便会调头向上。
日前，SOHO中国董事长潘石屹在参加电视节目时表示，住宅价格现在很高，太高了，他认为房地产已经硬着陆了。潘石屹说，衡量这个市场有没有泡沫，只有一个指标，就是租金回报率，现在中国住宅的租金回报率不到2%，国外大概在6%～7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。“房价在短期之内很难降得下来，为什么?因为开发商手里有钱，2009年全中国销售了3万亿，非常高，2010年销售了5.25万亿，共8万多亿的销售额，房地产的回款是慢慢回款，开发商是有钱的，除非成交量大幅度下跌、开发商的资金链出现问题才可能往下降，否则，只要我账面上有钱，成交量低，就让它低着去吧。所以，什么时候开发商手里没钱了，才是房价真正下降的开始。”
对于买房的时机性问题，潘石屹说：“我觉得可能要等一等吧，在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时还是要慎重，要再观察一阵。”
房产中介倒闭潮
楼市宏观调控政策不断深入，不仅对市场成交量产生了直接的抑制作用，同时也使得处于市场中的行业和企业受到严重冲击。据媒体报道，部分中小型房产中介陷入“关门潮”，大型连锁房产中介也开始撤铺裁员。中国指数研究院、我爱我家研究中心等机构统计数据显示，深圳、北京、上海等一线城市的关店现象最为严重。
2011年以来北京已经关闭的中介门店就达到了1000家左右，其中10月关闭了177家，相当于每天有近6家门店倒闭，在萧条的市场情况下，不少中介公司干起了副业，充当“售楼处”，代理外地房地产项目在北京的销售。深圳的二手房交易同样陷入低谷，大多数二手房中介经受不了“寒冬”的考验，纷纷进行战略调整甚至关店歇业，据深圳市房地产协会初步统计数据显示，目前深圳房地产二手中介门店约为2200家，比年初8000多家少了7成多。专家分析，随着房地产调控政策的延续，这种状况可能将进一步加剧。
天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》统计显示，截至2011年10月，天津市共成交二手私产住宅39854套，未达到2008年全年32364套的历史最低值，与此相对应的是，从2011年6月开始，短短几个月的时间，天津全市倒闭的中介门店大概有1200家左右。
报道分析，一方面，在二手房成交量持续低迷的背景下，为降低运营成本而缩减运营门店数量，使得行业规模的“拐点”显现;另一方面，在市场从高位运行到低迷遇冷的考验下，以服务水平、品牌效应、经验积累为核心竞争力的行业洗牌也在不断加速。
其实，在近年来的房地产调控进程中，类似的中介倒闭潮并非第一次，从2007年的“9·27房贷新政”出台到2008年四季度前的紧缩政策，使得2008年全国商品房销售面积同比下降19.7%，当时也出现了大规模的中介倒闭和洗牌的局面，很多怀着“捞一把就走”的小中介遭遇了很大的危机，而此次倒闭潮中，首当其冲的仍然是中小公司。
中介公司面临的危机从侧面见证了楼市限购、紧缩银根等组合拳的威力，但倒闭潮是否意味着“楼市拐点”呼之欲出?天津我爱我家企划总监陈萌认为，作为目前宏观调控成效之一，未来即便出现大范围的关店潮，也并不意味着阶段性楼市拐点的到来，如果有大量的开发企业生存受到威胁，甚至不得不被兼并和收购，才是楼市真正的拐点。
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李嘉诚内地频繁低价圈地
调控政策步步紧逼，龙湖在“抢收”，万科要“过冬”，标杆房企不约而同地选择了“现金为王”的模式，绞尽脑汁圈钱，卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。然而，此中却有例外，以李嘉诚为代表的港资企业于内地频繁低价圈地，调控政策越是加码，越是不手软。
2011年11月初，李嘉诚旗下企业长江实业及和记黄埔曾斥资8亿元在广东佛山拿下一块商业用地，而该地块是底价成交。一位资深分析师表示，外资融资渠道多，资金链相对比较宽松，现金流情况较好，有能力在熊市时频繁圈地。
据《理财周报》报道，2011年12月2日，和记黄埔发布公告称，长江实业与和记黄埔各出资50%组成宝立发展有限公司，该公司斥资19亿元拿下大连西岗区黑咀子码头一宗用地，该地块总面积为143034平方米，收购后将发展成住宅及商用物业。据报道，该地块建筑规模达50.5万平方米，按照这一数据推算，该地块的楼面价只有376元/平方米，业内资深人士指出，这一楼面价格是“抄底”价。
分析师认为，外资内地圈地也体现了其对中国调控政策的理解，押注的是2013年内地地产行业的利好前景。换句话说，算好市场的节点后，押注“低进高出”，这些外资企业在赌项目入市时，调控政策会放松，地产行业将迎来春天。
业内称李嘉诚是一个善于逆市投资的商人，“低吸高抛”是其惯用的投资法则。拿和记黄埔在上海的一个高端项目为例，有知情人士向记者透露，该项目2002年获得土地，折合楼面价约为2497元/平方米，2007年首次开盘，售价36000元/平方米，两年后最后一次开盘时，报价70000元/平方米，其利润之高，不言而喻。
官方数据有水分?
新浪财经2011年12月15日消息，万科集团董事长秘书谭华杰在某内部投资者沟通会上表示，国家统计局住宅统计数据存在一定问题，存有水分嫌疑，万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，房市明年数据会比2008年更难看。
根据国家统计局2011年12月9日公布的数据，1～11月份，全国住宅销售面积7.96亿平方米，同比增长7.5%;全国住宅销售额4.06万亿，同比增长13.7%。对此数据，谭华杰表示了质疑。
他说，只要在工商局登记，主营业务是房地产的都属于房地产企业，全国大概有8万多家，每月要向统计局填表交月报，最终形成统计数据，其实是有水分的。在他看来，这8万多家房地产企业规模素质参差不齐，“统计局有些表上的项目我都得打电话询问才弄懂，可想而知那些小企业自行填表的质量。”
“所以，看统计局绝对量数据是没有用的，要看同比数据。”谭华杰介绍，全国70个大中城市的网签数据可行度较高，“一份合同对应一个数据，实现信息化，而不是开发商自行填写，不过同样存在问题，有些城市的网签数据2011年10月份才全部公布，没有历史可比性。”
之前官方数据显示，在当前的市场环境下，房价下行的概率已经上升，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。
因此，万科采用全国14城市的网签数据作为研究对象，“这其中包括京、沪、广、深一线城市，也包括成都、杭州等二线城市，以及无锡、佛山等三线城市，都是有5年以上网签数据作为历史参照的。”谭华杰说，从研究这14个代表性城市的数据来看，“这些城市今年2011年1～11月份住宅销售面积81110平方米，住宅销售额9305亿，同比都在下降;9～11月三个月住宅销售面积同比下降42%、49%、47%，下降幅度超过2008年同期。”
而谭华杰透露的14城市批售比和存货也令人不安，“14城市批售比(销售面积/批准销售面积)0.45，接近2008年最低0.44的水平，三季度批准销售面积3579万平方米，创下历年单季度最高水平，批售比类似于去化率，大于1表明销售顺畅，现在说明这一半供应没卖出去。”
谭华杰进一步分析说，“14城市批售比从8月份的0.7陡然降到0.45，说明当时房价突然下降，持币观望情绪到达顶点，新增供应量持续超过成交量，最后5分钟后悔比例大幅提升，排队交钱时说上洗手间突然溜走一去不回。”
“而截至11月末，14城市存货规模突破1亿平方米，库存消化接近15个月，接近2008年12月底的历史最低水平，当时14城市存货1亿1500万平方米，库存消化需要17.2个月。春节房市低谷马上到来，明年(2012年)上半年库存将很快突破2008年历史水平。”谭华杰说。
展望明年房市，谭华杰认为，小开发商只要进入过冬模式，不会有生存危机，反而是一些风格激进的中型开发商可能有危险，“会遇到大问题”。“房地产行业大规模的并购不会发生，小开发商不会出问题，他们最多炒掉所有工人，只留老板娘收钱，直接让代理公司业务房帮忙卖房，卖一套就能活几个月。”谭华杰说。
在他看来，没有一家开发商有反周期操作能力，“所有的融资渠道都被掐死，没钱就是全行业都缺钱。”但万科不会去期待限购松动，“我们没有任何特殊渠道获得限购政策松动的消息，也不会做努力获取此类政策变动消息，历史经验告诉我们，通过渠道获取政策消息最后基本都是谣言，我们宁愿阶段性踏空，也不愿意阶段套牢。”
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各大房企“过冬”众生相
对于万科总裁郁亮抛出的“过冬”论，不少业内人士表示楼市的冬天才刚刚开始，真正的“寒冬”还在后面。数据显示，2011年10月全国70大中城市房价环比首次下跌，多个大型品牌房企也紧急下调价格，希望尽快售出产品回笼资金。此外，据阳光家缘最新监控数据显示，11月广州全市住宅网签同比下跌20.68%，成交均价11332元/平方米，同比下跌4.39%，中心区住宅网签同比更是暴跌5成。不难看出，楼市已逐渐向“寒冬”靠近，在如此严峻的市场环境下，各大房企将以怎样的心态和策略“过冬”?
惨 挂牌出售以中小房企为主
据中原地产对北京、上海、天津、重庆四大产权交易所挂牌交易的房企进行不完全统计，截至2011年10月份，挂牌出售的房企或项目总数超过600宗，而2010年同期不足一半，其中，挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总转让金额超过100亿元，挂牌企业主要以中小房企为主。
房地产经济学专家邓浩志表示，中小房企挂牌转让的实质就是房地产项目的转让，其实际原因与楼市持续的政策调控、企业生存出现困难有直接关系，如果明年政策仍不放松，肯定会有更多的中小房企挂牌转让或倒闭。
维森置业董事长张维伦分析称，虽然2008年楼市出现寒冬，但却没有这么多企业挂牌出让，主要是因为当年楼市受金融危机影响，2011年楼市主要是受政策影响。因此，许多企业看清了不可抗拒的政策形势，不再死扛，有机会就出售。
惊 危机房企“傍大款”或增多
楼市调控不仅让一些中小企顶不住，甚至一些上市企业也难以扛下去，唯有另谋出路。据媒体报道，浙江最大的房企绿城集团将与建银投资及全球知名的私募股权基金公司美国黑石公司展开合作，拟成立合资公司。根据投资协议，合资公司注册资本为20亿元，绿城房地产、绿城阳光、建银投资、黑石分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元。
无独有偶，某房产机构(中国)日前宣布，已与IFM投资有限公司(21世纪中国不动产)及其创始人签订一项非约束性投资意向协议，成为21世纪中国不动产最大股东，摊薄后持股比例为37.3%。经纬研究中心主任曾英杰表示，如果楼市持续低迷，不排除房企与其他公司合作后不干本行成为一种趋势。在目前情况下，一方面是房企希望通过合作或并购的方式进行深度融资，解决自身的资金链问题，另一方面，也可促进业务发展。此外，有不少业内人士表示，随着调控持续，未来有危机的房企“傍大款”的现象会越来越多。
定 房企积极卖楼谨慎拿地
据了解，2011年前10月，仅有恒大、万科、中海、保利、龙湖等标杆房企年度任务目标完成率超过80%，不过，这些标杆房企虽然业绩大增，但仍然表现 “谦虚”，并提早做好应对策略积极“过冬”。
万科总裁郁亮在媒体见面会上表示，政策调控对大企业的影响会更大一些，但企业不应该去抱怨，而应该去应对、去解决问题。郁亮表示，万科的“过冬”策略是，积极卖楼、谨慎买地，但不代表不买地，冬天把状态调整好等等。除此之外，恒盛地产控股有限公司首席运营长刘宁也对媒体表示：“2012年房地产企业将集体过冬。”
万科等房企采取的“过冬”策略得到了业内人士的肯定，地产经纪学家邓浩志表示，与2008年楼市寒冬不同的是，2011年大房企并未在调控中受到太大冲击，主要是因为这些房企调整了发展策略，实现了逆势发展。业内资深专家韩世同则认为，虽然这些标杆房企2011年的销售计划基本完成，甚至超额完成，但仍需积极采取“过冬”策略，主要是因为这些企业都是大宗融资，但政策收紧，融资渠道被堵住，只能靠销售额来支撑，所以必须要谨慎拿地，节省开支。
喜 境外房企加码进军内地市场
在目前国内中小房企忙着挂牌转让、大房企出招“过冬”的情况下，一些港资、外资却频频出现在内地土地市场。据了解，2011年9月，香港恒隆地产经过83轮报价，以34.97亿元夺得昆明84亩纯商业金融用地。
无独有偶，2011年11月初，凯德中国的大众商品房业务子公司——凯德惠居在上海、广州同时拿地，上海地块成交价格22618万元，广州地块成交价格30383万元。随后在11月28日，凯德中国又获得重庆市中心两江交汇处一商业地块，拟建一座改写重庆城市天际线的综合性地标项目。近日，从未登陆广州的港资巨头长江实业将携两个全新商业和住宅项目进军广州，包括计划于2012年年初推出坐落于萝岗金坑森林公园内的“御湖名邸”，以及位于黄埔地铁上的“都会新城”两大项目。
广州世联市场部经理崔登科表示，从长远来看，中国内地的房地产市场前景还是非常乐观的，这种乐观的前景也是港资、外资房企加码内地市场的关键。
未来10～15年仍是楼市发展黄金时期
万科总裁郁亮近日表示，未来15～20年仍是房地产市场发展的黄金时期，只是和过去不一样，以前是投资性的房地产，而未来是以居住型为主导的发展，开发商赚取的正常利润仍然很大，但不会像过去那么多。
对于郁亮提出的观点，很多行内人士均表示认同，邓浩志认为，政策调控是暂时性和阶段性的，总的来说中国地少人多，对住房或改善居住条件的需求是长期的。此外，中国尚处于城市化的初级阶段，按照发达国家的经验，城市化达到70%的时候，楼市才会开始萎缩，而目前中国城市化在40%左右，每年城市化进程速度不到1%，所以在未来较长一段时间内，楼市仍有较大发展空间。
满堂红战略拓展部高级主任沈锐培也认为，中国经济发展、城市化进程，以及人口红利注定对住宅存在大量的需求，而未来10～15年中国的住房供给机制会更加完善，肯定是房企的黄金时期，但不会是暴利时期。
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