“成交量低迷”、“降价潮起”、“楼市攻坚战”、资金紧缩、调控层层叠加……2011年的楼市注定是不平凡的一年，更是楼市调控最为严厉的一年，对于房地产业而言是非常特殊的一年，也是一个“政策年”。
经历了限购令、利率调整、首付提高等一系列调控政策的“洗礼”，楼市变得扑朔迷离，跑路、怒砸售楼部、高利贷……面对楼市调控政策的连连发力，房价下跌局势越来越明显，于是，购房者开始放慢脚步、深度观望;房企从此愁眉苦脸，风光不再。
2011楼市入冬，购房者的“春天”是否已经到来?买还是继续观望?市场低迷以价换量能否成为开发商救命稻草?楼市调控下—步又将是怎样的走向?2011楼市年度记忆，一系列的疑问还有待解答，盘点影响楼市调控政策关键词。
关键词一：新国八条
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。即：各地一季度要公布房价控制目标;增加公共租赁住房供应;住房不足5年转手按销售款全额征税;二套房首付款比例提至60%;土地两年不开工收回使用权;暂停省会城市居民购第三套房;未完成调控目标政府将被问责;散布虚假消息要追责。
政府监管方面，进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是中央首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求2011年第一季度发布，力度之严，史无前例，调控房价的效果肯定比去年好。
金融政策方面，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。北京房地产业协会副秘书长陈志称，“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求，毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。
交易税费方面，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。北京中原三级市场研究总监张大伟称，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，将遏制过度炒作。
目前部分城市存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上;严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能按照20%收取，如果严格收取，将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。
“新国八条”要求各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。中国房产信息集团分析师薛建雄称，政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻刺激短期购买力集中释放，抢在宣布实施之前交易规避房产税，这也说明房产税对市场的威力不容小觑。
房地产相关人士解读认为，“新国八条”可以说是中国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已有充分认识。
一位大型商业银行相关负责人告诉记者，据市场统计数据显示，在当前的房贷政策下，已有超过半数的购房者选择一次性付清房款，不进行贷款购房，贷款政策由此制约了一部分的贷款购房需求;未来有可能出台更严厉的贷款政策，例如，只能贷款购买一套住房，第二套房禁贷，或者二套房的贷款利率进一步上调，将有可能上调到基准利率的1.3倍。
关键词二：房产税试点
2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及在渝无工作户口、无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%，重庆也是首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
上海、重庆的房产税被认为取得了较好的效果：当地房价稳定，公众能够接受，高端住宅投资率下降。财政部财政科学研究所所长贾康在接受《中国证券报》采访时指出，未来房产税进一步推进的大方向已经明确，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定下一步扩大试点的方案。
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀认为，征收房产税的预期进一步明确，购房者必须有确定的心理准备，房产税推出的步伐可能快于预期，试点可能很快扩大。住建部部长姜伟新此前曾表示，全国个人住房信息系统联网实现后，以限购为代表的行政性楼市调控政策将逐渐退出，这一表态一度被解读为房产税将会加速扩容。
从国外经验看，房产税是支撑基层政府财力的主要税种，举凡县级及以下公共教育、医疗等支出，房产税是当之无愧的重要支柱，通过房产税，资产拥有者、资源占据者将付出更多的税收，同时为实体经济减税。以房地产作为增值工具的时代正在过去，逼迫富裕人群回到实体经济，为中国经济的未来以及地方财政解决财政难题，是中国经济关键的一步棋。
但是这种选择性的税收相比于目前的土地财政收入，还只是一个小数目，目前无论是重庆还是上海的房产税试点，都只针对部分拥有过多住房或豪宅业主开征，因此，地方政府对扩大房产税征收覆盖范围，已经产生了强烈的冲动，有一些专家认为，房产税征收应该扩大到所有存量房产(《中国证券报》2011年12月7日)。如此一来，民众将不得不为他们的住房消费背负起沉重的税赋负担，以房产税来取代限购令，能不能保证目前的调控成果尚难有定论。
中央财经大学财政学院房地产金融与投资教授乔志敏对大范围推开房产税并不乐观。虽然理论上房产税被寄予“劫富济贫”的期待，但是在操作上或许将面临一系列难题，“上海、重庆的房产税征收具体是如何操作的?相关部门是否能拿出相关报告?征税时房产价值怎样估算、如何统计?这些问题都不明确。”乔志敏认为，房产税至少3年内不会在全国范围内推开。
$nextpage$ 关键词三：一房一价
国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定自2011年5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定、未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款;构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得，处5万元以上、50万元以下罚款。
一房一价指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
商品房销售明码标价后，可自行降价，但涨价必须重新申报，消费者在购房过程中能够获得更充分的信息，提高透明度，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“房地产市场不规范，随意性很大，过去在这方面管理薄弱，制度也很不健全，这一规则的出台将会进一步规范市场行为，控制乱涨价。”
但是，由于“一房一价”刚刚起步，政策在执行过程中遭遇“缩水”，部分楼盘并未严格执行政策的公示规定。记者在北京某地区走访发现，各大售楼处张贴的销控表上公开了全部预售房源的详尽信息，价格似是一览无余，但是有些与成交价存在距离，难道这就是开发商所谓的“高开低走”策略?在政策制定者与实施者的“躲猫猫”游戏中，如何保证调控目标掷地有声，并最终实现百姓期望?
有分析认为，“一房一价”政策没有达到预期效果，一方面在于执法部门查处不严、处罚金额过小，另一方面，“高报低开”的把戏也反映出在价格备案的环节存在监管漏洞。
有资深楼市营销人员透露，按“一房一价”的要求一一“晒”出房屋信息其实并不难，但关键在于信息一旦过于透明，有些具体问题就变得不好操作了，“假如公布了销售状态，一些紧俏的楼盘在开盘时就难以私底下留单位照顾关系户了;公布了优惠折扣，一旦到尾货打折时，就有前期买家认为楼盘降价了，极有可能因此引发不满。”
关键词四：限购令
2010年4月17日，“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状逐渐出现“限购令”;2010年底开始，住建部公布了第一批限购城市名单;2011年1月26日，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”，全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。限购令的颁布被称为“最严厉楼市调控措施”，已经在全国多个城市执行，标志着楼市新政进入了数量调节阶段，更令地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到。
十月以来，全国楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显，未来房地产调控政策是否会出现松动?关于市场关注的这一焦点话题，近期也得到了最终答案——为继续推进房地产调控，年底部分城市的限购令到期后，仍将继续执行。
新华社记者近期调研发现，限购政策实施一周年，一些地方政府出现了外紧内松、明紧暗松、始紧后松等现象，频频向市场闪现政策“缝隙”。
无论限购政策有多大争议，但纵观近6年的楼市调控，“限购令”是一剂立竿见影的猛药，让房价真正走出“越调越涨”的怪圈。中国房地产指数研究院调查显示，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，一线城市房价出现了两个“20%现象”：一是万科、绿地等大型房企部分项目降幅超过20%，二是北京、深圳等热点城市郊区商品住宅价格降幅超过20%。
除此之外，二、三线城市房价也出现松动，中国指数研究院2011年12月1日公布的数据显示，11月份百城住宅均价环比已连续3个月下降，且降幅有所扩大。因量价低迷，成都市举行的秋季房交会甚至没有公布成交数据，SOHO中国董事长潘石屹说：“开发商聚在一起，大家开玩笑似地说，限购真是把企业弄得‘生不如死’。”
一些业内人士担忧“限购令”产生的副作用，中国指数研究院副院长陈晟说，因为“限购令”效果明显，应防止政府部门形成长期的“限购依赖症”，从而忽视房地产改革的制度性建设。
但有关专家认为，“限购令”取得的成果仍是“初步的和短暂的”：不少城市房价仍然平稳，一些城市房价“稳中有降”，即使降幅略大的城市也只是对前期疯涨的“修复”，整体上仍处在“高价区间”。值得注意的是，普通消费者更支持延续“限购令”，在北京、上海和重庆，接受采访的市民都认为，如果2012年取消“限购令”，房价将出现“严重的报复性上涨”，楼市调控成果将“毁于一旦”。
上海市房地产科学研究院副院长严荣分析说：“现在还不是为限购令松绑的时候，2011年初‘国八条’指出：在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。这个‘一定时期’较为模糊，留下了弹性运作的空间，这种空间就是供各种力量博弈的舞台。事实上，一年来中央调控楼市决心坚定，国务院领导要求‘各级政府切实担责，巩固楼市调控成果’。”
关键词五：货币政策调控
随着不断紧缩的货币政策调控，让房产最后一根救命稻草的希望破灭，开发商的态度不再坚挺，资金紧缩之下如何能够运转顺利，唯有以价换量博市场。
2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点，业内人士表示，下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措，然而这种微调并不针对房地产行业，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。
2011年12月9日，中共中央政治局会议确定2012年的宏观调控方向，即坚持“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策两大基调不变。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，2012年将呈现GDP回归常态化的软着陆，经济将出现惯性回落态势，GDP增速或在明年一、二季度触底后温和回升，同时，中国经济将由高速成长期向中速成长期转换。按照巴曙松的理解，2012年货币政策定调“稳健”，其内在含义是中性、不刺激不扩张，“把结构调整的任务交给财政政策去做。”
不过，过去10年当中，除了2007年的“从紧”和2008年的“适度宽松”外，大部分年份货币政策定调基本为“稳健”，而财政政策除了在2004～2007年采用“稳健”基调外，其他年份均为“积极”。因此，如何解读“稳健”和“积极”所蕴含的政策信息，尤为重要。
接近宏观调控部门的权威人士透露，经历2011年的相对收缩后，2012年新增贷款或在8万亿人民币左右，时至年末，国内经济的紧缩力度和经济回落幅度跟2008年底状况很接近，货币政策的背后恰是国内外日渐黯淡的经济走势。“在全球弱增长、货币都在放松的环境下，即使明年物价短期回落不了，中国也不太可能单方面做过大规模的紧缩。”巴曙松的这番话可解读当前货币政策基调背后的基本逻辑。
关键词六：婚姻法新解释
2011年8月12日，最高人民法院发布《婚姻法》司法解释(三)，婚姻法新解释对父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定，也就是说，父母给儿子买房，儿媳没份。
新解释的公布让很多人重新审视婚姻、爱情与房子之间的关系，也引发了夫妻房产加名风潮，全国各地在房产证上加名时是否征税的问题上执行混乱，南京、武汉、石家庄等多个城市要求对房产证加名征税，由此引发舆论质疑。2011年9月1日，财政部及国家税务总局对加名税一锤定音——免征。
据《青年时报》报道，鉴于新的司法认定，出现了很多“不淡定”的面孔：有忙于为女儿买房的，有急着咨询产权归属事宜的，有奔着往房产证上加名字的，也有在公证处做婚前财产公证的。
不少业内人士戏言，这或许会为目前的楼市增加很大一部分“刚需”——“原来只是男方需要为结婚购买婚房，如今，未婚女方依靠男方的观点会产生比较大的变化，女方为自己买房求保障的可能越来越多。”记者在开盘现场也遇到了几位给女儿买房的父母：“决定陪嫁一套房，给孩子的婚姻买个保险。”
华邦地产企划部主管张建辉告诉记者，正是因为客户咨询此类问题的情况增多，所以他们正在组织业务线工作人员做系统培训，“每周的例会、每天的晨会都会有针对地组织经纪人研读婚姻法新司法解释，分析遇到的相关问题，以便给客户解答。”
“最近办理房产证加名字业务的比之前略有增加。”2011年8月底记者采访时，杭州市房管部门产权交易中心三楼的办证大厅业务窗口的一位工作人员告诉记者，“不过也不是太多，最多的时候大概一天受理四、五组吧。”据了解，根据业务流程，要在婚前购得的房产证加名字，需要11个工作日才能领取房屋所有权证。
浙江省公证处相关负责人崔晓明表示，婚姻法新解释公布后，前往做婚前财产公证的人并无明显增多迹象，“尽管现在社会观念在不断改变，但婚前公证对于大多数中国人而言，在感情上仍然难以接受。”
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