房地产投资的黄金时代已经过去，只要能“扛”就能赚钱的时代一去不复返，2012年的房地产调控大方向将不会改变，但会更加务实，注重微调。在货币紧缩和地产调控双重打压之下，多个城市房价已经掉头向下，房地产商资金链绷紧，引起部分地方政府的担忧。
在各地房价松动之下，追涨杀跌的持币待购风越刮越烈，北京市房地产交易管理网上的数据显示，2011年11月上半月，北京商品房住宅项目零签约，且仅有14套预定量，占比近0.35%，折射出京城楼市的成交清淡已到极点。
伴随成交清淡，京城楼市库存量不断叠加。机构统计数据显示，2011年2月17日，北京加强版限购令落地生效，一手住宅库存量为92900套，而到了11月9日，库存量已叠加至120411套，期间新增库存量27511套，增长近30%。
对此，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟向记者分析说，各种地产调控政策叠加后，目前的购房资格审核手续更加复杂，因此对北京市房地产交易管理网上所反映出的签约数据有一定的影响。
房企未到穷途末路
2011仍在深秋
2010年4月启动的新一轮房地产调控政策，在2011年年收到效果：从上半年开始，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩，陷入长时间低迷，房地产库存增加。2011年1月到5月，全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米，同比增加9%，增幅低于2010年同期13个百分点。其中，商品住宅2.95亿平方米，同比增加8%，增幅低于2010年同期11个百分点，办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平，成交量下降预示着投资者预期逆转，对于投资品市场是致命打击。
根据中国房地产指数系统2011年12月1日公布的数据，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。房价下降是开发商资金链紧张、购房者持币观望的必然结果，各大城市郊区楼盘纷纷出现大规模打折。
房地产寒冬到来的背后，是中国实体经济下滑、地方财政紧张，越来越多的人预期房地产政策将出现松动。2011年11月19日，中国人民大学经济研究所发布《中国宏观经济分析与预测报告》，指出2012年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。
根据中国央行2011年12月2日新闻稿显示，央行统计调查统计司日前撰写的两份报告认为，随着近期房地产开发投资及贷款增速双双回落，房价拐点已初现端倪。部分商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，不过，中国银行和企业则更加关心房价下跌20%后，是否会诱发恐慌性抛售，以及连锁反应。事实上，房地产崩盘对于金融业冲击的担忧始终存在，挥之不去。
投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至2011年三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司，特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负，存货数据进一步恶化。
但是知名财经评论家叶檀认为，中国房地产市场目前并未入冬，仍在深秋。上述数据过于悲观，忽略了大型开发企业的预收款，以招商地产为例，从三季报情况看，其2011年三季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，能够挺过秋天。
地方政府定向宽松博弈政策
而住建部不断表明对限购政策的决心：2011年12月初，住建部知会地方政府，限购政策将于年底到期的城市需进行延续;一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”，强调楼市调控政策承继性连接。但有业内人士认为，如果中央不出台严厉举措，一些城市将悄然放松调控，以解地方财政的燃眉之急。
各地托市初现端倪。2011年10月21日，南京市公积金管理中心宣布，从24号开始，南京公积金贷款将恢复最高可贷额度，与额度恢复同步的是公积金二次贷款政策的有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可使用公积金贷款，但首付不得低于6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。
处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，已于2011年11月正式启动，根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。
为应对土地收入下降地方财政赤字，中央政府会加快房产税改革进程。2011年12月2日，财政部部长谢旭人撰文表示，今后将进一步改革完善税收制度，扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收，合理调整消费税范围和税率结构等，并研究推进房地产税改革，完善财产税制度。财政部部长助理王保安曾表示：“我们要抓紧总结上海、重庆试行的经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。”
$nextpage$ 行业大洗牌
叶檀认为，2012年，房地产不会迎来春天，更不可能是艳阳天。托上半年房地产销量的福，2011年房地产企业可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业2012年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升将成为卡住房地产企业脖子的两把箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。
延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，即房地产企业产权并购重组高峰期。
截至2011年10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，7成房企经营性现金流为负，超过4成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等，现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标是成为未来市场的主导者。
据《中国证券报》的不完全统计，2011年6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过2010年全年的并购数量。
目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企;其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。
并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而屹立不倒;另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。
而对于购房者而言，刚性需求占据主导，考虑的是个别楼盘的性价比，而不再是房地产的整体投资收益。
调控在博弈中艰难前行
2011年12月9日，中共中央政治局在北京召开会议，分析研究明年经济工作，对于大众瞩目的楼市，会议提出“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这段表述，应可视为2012年楼市调控的风向标。
随着住建部宣布本年度1000万套保障房建设如期开工，2011年10月份国内大中城市房价首次全面下跌，中国政府本轮针对房地产市场的宏观调控初见成效。全国一共有48个城市出台了限购令，继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后，中国指数研究院12月1日公布的数据显示，11月百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。成交量下滑，房价出现松动迹象，是当前楼市的表征。
国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长王一鸣表示，当前房地产市场调控仍处于关键时期，房地产价格合理回落的基础仍不稳固，在这种情况下调控力度一旦放松，可能在短期内引起房地产市场价格的迅速反弹。
但市场上仍有不同声音，学术派直指“房子越多价格越贵”，不能指望通过征收房产税等“一税定天下”;房地产商更是不断“呛声”，积极争取自身利益多。专家表示，本轮房地产调控已进入“深水区”，与以往调控的短期应急性不同，本轮调控将向中长期结构性发展，房地产宏观调控从严从紧的政策基调仍将维持，防止房价反弹仍会成为2012年工作的重点，拓宽多种渠道解决住房供应是中央政府长期的任务。
房地产是众多地方政府的财政来源的主力，有的政府高达50%以上的财政收入来自房地产，发展房地产亦是GDP增长最快的手段，更牵扯官员的政绩与升迁，因此，很多地方政府对限购很不情愿，曲线救市的现象也已出现，杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。
限购政策虽然让各地楼市寒风萧瑟，房价出现环比下降，但广大民众的感受并不明显，单纯的数据不能完全说明问题，一旦有楼盘出现降价，若幅度稍微有点大，就会成为重要新闻传播，给民众造成错觉。其实，降价的楼盘多集中在偏远地区的偏远楼盘，本来地价相对低，成本不高，所谓降也无妨。据近期调查显示，虽然万科、中海、龙湖、绿地等大型房企的部分项目价格进行调整，但这些项目所在板块内的其他楼盘并未跟风降价，上海房地产市场也未迎来整体降价，其他城市亦是如此，整体降价远未开始，实际上开发商实力雄厚，当前的调控力度还远远未到伤筋动骨的程度，这即是博弈的关键。
若再推行调控政策，则会进入深度博弈期，遭遇的阻力也越大。令人忧虑的是，楼市调控政策的外部压力似乎在不断增大，联合国经济与社会事务部发布的报告认为，2012年将是世界经济继续低速增长或是重新陷入衰退的关键一年。
在这个大趋势下，2012年中国经济将放缓，重回个位数增长时代，如此情形和2008年非常相似，金融危机席卷全球，中国对楼市采取了救市政策，由此导致房价连续3年高歌猛进，一系列调控措施失效，掀起一轮报复性上涨。当下，欧债危机蔓延，世界经济同样不景气，整个中国经济放缓，必将会使一些人重回反对限购的行列，甚至给中央施压，要求取消限购，以维系经济增长和虚假的繁荣。倘若如此，楼市限购效果则可能归零，新的反弹必然导致楼市进一步泡沫化，对整个中国经济社会造成冲击。因此，楼市调控到了“最危险的时刻”，必须坚守限购政策，不能丝毫放松。
$nextpage$ 再辩拐点是否隐现
国家统计局2011年11月18日公布的数据显示，一线城市环比全面下降，降价潮同时蔓延至二、三线城市，这种蔓延的速度超出了许多业内人士的想象。可以说，房价正从黄金十年“只涨不跌”的神奇境界跌落凡尘，有涨有跌将成为未来房地产市场的波动主流，但仍有人认为，房价继续回落趋势初步显现，不过并不能就此认为拐点已经形成。
随着中央经济工作会议定调会透出坚持房地产调控不动摇的信息传出，2011年12月12日房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。根据有关机构统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比呈现断崖式下跌，其中13个降幅高达50%的城市中，多数是二、三线城市。
中原地产市场总监张大伟表示，2011年11月底到12月初，全国主要城市的房地产成交量已经出现了全面萎缩的形势，当前即使取消限购政策，也未必能够拯救市场信心，本轮房地产调控带来的房价下行和房地产交易量萎缩的拐点正式形成，而且这个趋势在2012年年内都未必会改变。
对此，链家地产首席分析师张月认为，造成短时间内突然出现全国性价格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此低价开盘项目增多;另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于冲业绩，中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降，部分有实力的开发商开始降价，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却迅速弥漫，带动二、三线城市价格的下滑。
而2008年房地产市场调控出现的急跌急涨、政策救市的局面，分析人士认为将不会在本轮调控中重演。与2008年房地产市场因遭遇猝不及防的国际金融危机而陷入低迷不同，此轮调控中，中央政府主动出手且按部就班，并对经济形势进行了明确分析，加之中国经济发展进入全面转型阶段，原本以“拿地”为核心竞争力的房地产经营模式已到了转型关口，即使目前的调控使部分开发商因房价下跌而陷入困境，也不会动摇政府继续推进房地产调控的决心。
对于楼市低迷，中国房地产学会副会长陈国强则认为，从全国范围来看，销售面积较往年持平，不必太过悲观，“全国施行限购措施的城市到目前为止是47个，和全部城市数量相比起来仍然较小。从2011年年初“新国八条”出台以来，限购措施对于房地产市场的影响还是比较明显的，出台限购的区域普遍成交量出现下滑，价格涨势趋于缓和，甚至停涨;非限购地区则比较复杂，特别是中西部、中小城市，成交量仍然在增长，价格和过去相比涨幅趋于缓和。”
陈国强认为，从整体来看，房价出现大幅下降的可能性仍然不大，虽然现在一些地区的某些楼盘出现大幅降价，但只是房企和项目的个别行为，反映在整体数据上仍然不是很明显，说房价“拐点已经到来”并不确切，“拐点”应该是指一个城市或一个区域房价、成交量和人们对房价预期的变化，是一个综合结论。
只为满足民众阅读需求
据《投资快报》报道，广州市民张先生表示：“由于看到媒体报道房价有下跌苗头，于是积极走访中介，原以为这次终于能圆上自已的置业梦，但经过两周的走访，最后得出的结论是二手房价仍在默默上涨，并不是媒体或统计数据所说的出现拐点。”张先生心仪的一个有近15年楼龄的小区楼盘，其二手房价已从2010年初的均价13000元/平方米左右上涨到现在的17000元/平方米左右，中介表示目前该区域的二手房价仍处于历史高位。
而在“降价重灾区”--上海的余先生也向记者表示，他在上海市区内找了一圈，也没有看到房价有下跌，上海郊区的楼价的确降了一些，但是距离市区太远，对于打工一族的他来说没有太大意义。不少广州市民也有类似的看楼经历，纷纷表示感受不到楼价有下跌，一向以说真话著称的地产大佬任志强在微博上表示：“从数据上看不出房价有下跌的迹象。”
记者就此问题采访了广州某著名二手中介公司的高管陈小姐，她介绍说，尽管成交量大幅降低，市场一片冷清，中介店面门可罗雀，但二手房价格仍未下降，从2011年3月份至今，全市均价一直保持在15000元/平方米以上的高位，“以工薪阶层为代表的刚需买家，他们的主流购房需求是周边配套完善、交通方便和价格较合适的老城区二手房，目前二手房成交占广州楼市成交总量的6成左右，但由于老城区二手房周边配套完善和资源稀缺，价位一直有需求支撑并缓缓上涨,广州二手房市场没有出现下跌的迹象。”
陈小姐个人认为，媒体广泛报道的“拐点论”主要出发点是满足民众的阅读需求，并非反映真实的情况。
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