“2012年将是中国房地产崩盘的一年”。这是2011年末以来许多人都在议论的话题。事情真会像有些人预测或担心的那样吗?
我们可以先给“房地产崩盘”下个定义，按照一种说法：全国均价同比下跌30%就算市场崩溃。按照美国房地产市场的情况，从2006年的高点到2011年底，全国均价下跌了约30%，加上通货膨胀的因素之后数字还会高一些，但不同地区和地段会有所不同。所以我们大致可以说，如果全国均价同比下跌超过20%，就可以说房市崩溃;如果下跌是10%，就同股票市场那样算一次大的回调。那么，2012年中国房市有可能出现这种情况吗?
我们先来看一下30多年来中国的房价大致涨了多少。1998年房地产市场化之前，中国当然还不存在房地产市场，所以1978年的全国均价只能是一种估算，约是每平方米300-400元。到了2011年，我们知道上海已经出现了每平米超过10万元的情况，但全国的均价大约是每平米5500元，33年约涨到原来的18倍。所以，现在的问题是2012年全国均价有没有可能跌回每平方米4000元左右。
有一种观点认为，在过去的30多年里，中国的GDP约涨到原来的100倍，中国人的平均工资也大致涨到原来的100倍，连大白菜也涨了100倍，所以房价涨18倍似乎不算多，特别是考虑到土地和各种原材料的价格上涨之后就更是这样。可这种看法只能表明中国的房价要大跌很难，不能说明中国的房价还涨得不够多，因为，大白菜涨100倍也就是几块钱的事，而房价要是从涨18倍变成涨100倍，那一套普通的房子就是多几百万元的问题了。所以，涨价的多少除了看商品的相对重要性，还要看商品在一定时间内的费用(月供或月租)与工资的比例。当一般水平的月供或月租已经把一般水平的月工资逼得所剩无几时，房价上涨的自然界限就到了(这里暂不讨论首付、买房变租房和月租跟涨等问题)，而这恰恰就是人们希望2012年房价大跌的心理原因。
可是，希望房价大跌与房价能否真的大跌却是两码事。2010年以来，中国政府对房价的过大过快上涨采取了许多严厉的措施，2012年是否大跌，我们可以从2011年是否跌了谈起。过去两年执行的是“限购、限价、限贷”为特征的行政限制措施，2010年4月的“新国十条”和2010年9月的“新国五条”，调控目标是“遏制部分城市房价过快上涨”;2011年1月的“新国八条”则强调“巩固和扩大调控成果”，2011年12月“中央经济工作会议”则把调控目标上升为“促进房价合理回归”。
2011年12月的数据表明，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，已经是连续4个月环比下降;同比2010年12月则依然上涨2.86%，涨幅较上月缩小1.2个百分点，是2011年6月以来的最低涨幅。同时，2011年12月最后一周，40个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上。
环比下降、同比上升、价跌量减，意味着房价高位暂时成为过去，但2011年的房价还是高于2010年，同比涨幅下降不是同比房价下降，2011年房价的实际上涨仍达到8%左右。现在的问题是，环比下降的趋势会不会继续下去?“限购、限价、限贷”的临时行政措施会不会像以前的临时政策那样很快取消?
从2011年的情况看，房价的回落主要是“数量制度限制”而不是“利率价格限制”的结果，即主要是行政主动干预而不是市场自动调节的结果，这其中的含义是：政府对房价的调控能力要比那些“唱空中国经济”和“唱空中国房市”的西方人所想象的要大得多。同样重要的是，中国现在正处于一个经济发展和社会转型期，其社会需求和经济扩张的能量，根本不能按西方成熟经济的市场循环规律来按图索骥。所以，要分析2012年中国的房市是否会崩溃，我们就不得不分析供求、货币、心理、制度等四个方面的有中国特殊性的因素。
首先，供求因素是决定房价的最基础因素。住房需求的上升同中国人口的基数与城市化的速度息息相关。历史上，人口城市化的比率由20%升到40%，英国经历了120年，法国经历了100年，德国经历了80年，美国经历了40年，日本和前苏联经历了30年，中国则只用了22年。另外，人口在100万以上的中国城市早已超过了200个，远远多于美国和欧洲同等城市的总和。2011年，中国城市人口首度超过农村人口，如果未来20年中国的城市化比率提高到70%的国际平均水平，那就意味着每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。这样的人口聚集结构决定了中国的住房需求还会在高水平上持续很长时间。
需求的问题当然是有购买力的需求问题，中国独特的高储蓄与“4-2-1”的新家庭结构，意味着80万亿元存款随时可以形成住房的有效需求，意味着新家庭的购房可能得到上一代人的资助。房产投资的集中也与目前中国社会投资渠道的相对缺乏有关，所以中国的住房需求几乎就是一种“刚性需求”。当然，中国现在也面临“低生育率”的问题，0-14岁人口已经降低到总人口的16%，这比不少发达国家还要低，购房需求的压力比“高生育率”的情况要缓和得多，但也意味着“刚性需求”要在未来的20年后才会消失。
与强劲的需求相比，住房的供给也同样有力。在“十二五”期间，政府规划建设3600万套保障房，保障房覆盖率不足10%的局面将会改观。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中商品住宅投资34038亿元，增长32.9%;全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%;全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%;商品房销售额5.25万亿元。
$nextpage$ 2011年1-11月的最新情况是：全国完成房地产投资额55483亿元，同比增长29.9%;全国完成新开工面积17.50亿平方米，同比增长20.50%;全国完成商品房销售面积8.95亿平方米，同比增长8.5%。按照这个趋势，未来几年的住房供给将会加速改善，房价上涨的空间会被大大压缩，但供求失衡的基本局面并不可能在2012年发生突然的逆转。
第二是货币因素。住房的供求是通过货币来体现的，从1978年到2009年，中国的GDP只是原来的92倍，可货币规模却高达原来的705倍。过去两年中国增加货币投放有应对国际金融危机的特殊因素，但若未来的货币增长保持在16%左右的设定增长目标，2012年中国的货币存量仍将突破100万亿元人民币，使M2(广义货币M2=流通中现金+银行活定期存款+储蓄存款+证券公司客户保证金)与GDP的比例达到2.5，将远远超过日本的1和美国的0.7。所以，2012年的通货膨胀压力仍将继续，这意味着住房成本(包括工资成本)难以下降，而体现为实际购买力的购房需求也会随着体现为货币的财富而保持稳定。
另一方面，虽然从2009年开始由于美国金融危机而使中国的贸易顺差开始下降，中国的外汇储备还是在2011年3月突破了3万亿美元。由于人民币是非自由兑换货币，中国政府为了兑换贸易顺差得来的外币，就要投入大量人民币，形成了所谓的“外汇占款”。从2002年末到2010年末，“外汇占款”由2.2万亿元增加到20万亿元以上，增长了近8倍;“外汇占款”占“基础货币”(即商业银行的存款准备金和公众持有的通货)的比例也由49%增长到120%以上，基础货币因此扩大了近3倍。“外汇占款”的增长在2011年有所缓和，但2012年“外汇占款”对物价的压力无疑仍将难有逆转。另外，近期中国的货币政策已经从2011年前三季度的偏紧操作，转向了之后的“定向宽松”政策，宏观基本面上的紧张气氛也已经有所缓和。
第三是心理因素。心理因素包括“追涨不追跌”的投机心理，买房而不租房的“面子因素”和“攀比因素”。此外，虽然供求因素对一般商品来说是最基础的因素，但对资产性商品的房地产来说，“资产收益的心理预期”显然就比非资产性商品要重要得多。在借贷成本居高不下、税收风险又不太确定的目前情况下，“资产收益的心理预期”确实已经不利于房价继续暴涨，“面子因素”和“攀比因素”也因此多多少少地受到了抑制，这可能导致房价下降的预期会压倒房价回落后出现“报复性反弹”的预期。
最后一个因素是非常重要的制度因素。上文的讨论实际上已经涉及了相关的外汇管制制度，以及为适应紧运行的投资需求而确立的货币发行和信贷制度。中国的房价问题还牵涉到同样重要的土地管理与出让制度、税收制度、地方土地财政制度、商品房预售制度、小产权房制度等等。这些制度都牵涉到盘根错节的刚性利益，同“利率市场化、汇率自由化、人民币国际化”一样，地权、税收和地方财政的进一步规范化仍然有很长的路要走。
一般的商品房价中大约有30%是土地的出让金，这个比例在城市核心区则可以达到50%(包括拆迁、征地等费用)，另外几十项税费又要占掉30%左右的比例。1994年的税制改革加强了中央的税权，同时也收紧了地方的财政收入，使地方政府过分依赖土地财政，也使地方政府更希望看到房价的稳定或上升。在相关制度不可能大动的情况下，房价中的地税成本也不可能发生变化。也就是说，在住房存在相当大的“需求刚性”的情况下，住房的供给也存在相当大的“成本刚性”，所以房价下跌的空间非常有限。
最后值得一提的是，中国的房地产业已经逐渐成为中国经济的支柱产业，在调控力度加大的情况下，房地产投资仍占总投资的20%以上，占银行信贷的30%左右，房地产业占GDP比重接近10%(美国的占10%以上)。按国家统计局投入产出模型测算，中国每100亿元的房地产投资，可以带动上下游30多个关联产业的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。另外，中国城镇化进程刚刚过半，“十二五”期间，城市化比率仍会以每年1%的速度增长。还有，中国的房地产业高度集中于住宅市场，但商务房地产业也正在进入一个较快的发展时期。
这意味着，当2012年的经济发展总基调是“稳中求进”，那么房地产业的总基调就不可能离开一个“稳”字。按照2011年12月“中央经济工作会议”的基本方针，2012年中国房地产业的重点有三：一是进一步推进房产税改革试点;二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作;三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。如此，2012年中国房地产业的总基调可以概括为“稳中微调”，调的是房产税改革试点、保障性住房、商品房有效供给，“限购、限价、限贷”等政策也会按具体省市的具体情况去调整。
当然，人们对中国房地产业的担忧也涉及金融风险、欧洲债务危机、美国的宏观政策等因素。但就目前而言，中国房地产业的杠杆率仍较低，银行贷款所要求的首付率比发达国家要高得多，二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右，“次贷”的风险显然要比美国低得多，政策调整带来的短期流动性和偿付能力冲击依然在可控的范围之内，尽管一些中小开发商的资金链问题和地方政府的债务问题可能成为风险点。
综上所述，2012年中国的房市不可能出现崩盘，未来几年的房价会保持“高位震荡”的态势，部分城区的高房价下滑不会影响总体房价的相对稳定。
(作者为芝加哥“制度经济研究中心”主任)
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