预测房价已成为最能博取公众眼球的互联网行动。经济学家茅于轼2012年4月断言，楼市泡沫已经无药可救，房价下50%并不过分。清华大学魏杰教授表示，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”经济学家谢国忠多次扬言，五年内中国房价至少跌一半。中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀在2012年9月立贴为证，指出2013年3月房价泡沫破灭。今年3月30日，地产经理人郭建波表示，对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局，他愿提前认输，并提出申请批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。无怪乎，中国社科院曹建海研究员指出，看空楼市迎合了公众需求。无论预测楼市走势、还是制定楼市政策或许应多些理性，少些噱头。
然而，中国楼市是一个怪胎，房价持续疯涨超出了许多人的预期。3月18日，国家统计局公布2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有66个，比上月扩大13个，最高涨幅达到3.1%，比上月扩大了0.9个百分点。可以预计，3月份大城市楼市成交将继续价量齐升，尽管这与购房者抢在国五条征收20%房产税细则出台之前完成成交有关。
消除楼市泡沫已成共识。但是，对于如何调控?却是仁者见仁智者见智。笔者无意否定“国五条”，毕竟，限购与加税也是控制购房消费的应急选择。但是，重新制定中国楼市调控目标及政策已是新一届政府面临的重大课题，“转变思路、三管齐下”或许可以作为政策选择之一，“三管”即城镇化、严控货币超发、重振A股。
首先，推动城镇化。楼价上涨实质是供不应求，目前的“限购”、“征税”措施着眼点在控制购买力。“限购”不过是把现在的矛盾递交给未来，将购买力的洪水堵塞成“堰塞湖”，“限购”只是应急措施、且不可持续，这不仅无法取得应有的效果，而且持续的“限购”也是违宪的做法。最新的房地产统计数据也显示，涨价主要集中在一线城市，三线及以下城市的房价平缓下跌。中国高房价问题，准确地表述应该是大城市房价过高问题，故而，如何将大城市的购买力引导到中小城市就是明智的政策选择。从这个角度观察，如果“限购”是“堵水”，那么城镇化就发挥着“疏导”的功效。城镇化对于大城市高房价有着釜底抽薪的效果，发挥着平衡楼市供需的关键作用。当然，要将涌入大城市的购房资金引导到城镇，关键还是要调整资源配置，包括公共服务在内的资源配置在大城市与城镇之间要建立新的平衡，即将当前过多投放在大城市的资源转移到中小城镇，这样，大城市的购房资金才会跟随转入中小城市以及城镇。
其次，严控货币超发。根据现代货币理论，M=PT/V，即货币的数量M与物价水平P与各类商品交易总量T成正比，与货币流通速度V成反比。货币发行量与GDP之间应保持比例增长，货币发行量不能超越实际GDP增速，新增货币发行量与新增实际GDP之间的差距就是通胀率。根据国家统计局数据，2011年，代表货币量的M2为851590.9亿元，中国的GDP为472881.56亿元，人均GDP为35181.24元，在2008年的基础上，三者分别上涨上升79%、51%、48%，其中，货币量超过商品量28%，超过人均GDP31%(图1)。2008年快速上涨的房价，换一个角度也可以理解为实际房价没有上涨，而是货币贬值了。虽然2008年的4万亿刺激经济措施并不希望刺激房价上涨;但是，货币超发与房价之间永远有着千丝万缕的关联。控制货币超发在新一届政府的货币政策中应有一席之地。
最后，重振A股。楼市与股市是两个最重要的资产性财产来源，同时也是资金及流动性的“蓄水池”。要平抑房价，“堵”是下策，“疏”才是上策，将涌入房地产的资金引导到股市原本是最佳选择，可惜，吴敬琏眼中已是“赌场”的中国股市却未能肩负及发挥应有的作用。2008年全球金融海啸以来，中国金融市场两个最大的特征是，第一，在国内市场，房价不断攀升而股市一路下跌(图2，图3);第二，在国际市场，美股下跌后一路上升而中国股市下跌后依然持续低迷。中国不是2008年金融海啸的起源地，中国股市却成了重灾区。目前，道琼斯指数不仅回升、而且升破2008年的高位(图4)，中国A股指数不仅只及2008年的1/3，而且依然不振。近日，当局者自以为取消港资投入A股的禁令会引起激烈响应，殊不知港资更加冷静。如果依然只是推出这类修修补补的政策而再不大刀阔斧改革，A股势危也!其实，重振中国股市并不难，关键看站在什么样的高度?采取多大的力度?是否坚决改革?只有将股市与楼市结合起来，才能抓住楼市调控的要害打中“七寸”，破解高房价的困局。
沿着新一届政府推行城镇化的方向，从控制货币发行量及重振股市两个领域入手，跳出楼市治理楼市，这或许是中国楼市及经济平稳发展的理性选择。
(作者为中国人民大学经济学院博士)
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