备受瞩目的房地产调控“国五条”，最终必然像过去十年几乎所有的调控政策一样，除了助涨房价、增加税收和银行收入之外别无功用。
各地实施细则，赶在期限最后几天的3月底拥挤着出炉。各地方政府基本上对二手房交易增值部分征20%个税不解释，着重点放在房价涨幅不高于城镇居民收入涨幅上。这等于明确告诉我们：一，很少有地方会对真正收取二手房20%增值个税，即使收取，也会虎头蛇尾不能长久。因为20%增值个税是专门针对房价上涨过快过高的地区，一旦限制了涨幅，将它们限制在不高于居民收入涨幅的“合理范围”内，这个地区就不再属于房价涨幅过快过高的地区。第二，因为政府的大量土地储备和地方债，没有房价上涨的支撑根本还不了。各地方的细则还明确告诉市场一个信号，房价还要涨。
想当初，“限购令”出台的时候老百姓急急忙忙去结婚，因为一方有户口才可以买房;二手房加税令出台的时候人们又急急忙忙去离婚，因为非如此难以获得高达几十万元的减免税优惠。人们的聪明才智时间精力都被政策困在这小小的婚姻围城里出不来，被迫和不合理的行政干预玩躲猫猫捉迷藏，想一想都觉得活在当下的中国人实在很悲哀。
十年调控为何不得要领?
十年调控不得要领，根本原因在于回避矛盾的主要方面，想通过迁怒的办法，转移矛盾来解决问题，天底下哪有那么便宜的事呢?
中国的房价物价为什么那么高?投资型政府招商引资所致。在中国，40%—50%的土地用于工业建设，其他国家一般也就10%—20%。为了招商引资，各地竞相压低工业用地的出让价格，甚至倒贴(即建好厂房的所谓“交钥匙工程”)。而“羊毛出在羊身上”，倒贴的工业用地、绿化、交通等配套用地、保障房用地等都要由低价征地和高价出售房地产用地来补贴，导致失地农民所得不到地价的1/10甚至1/100，而城市房价却居高不下。
2003年—2008年工矿用地出让价全国平均为每亩9.69万元，只及普通商品房用地每亩62.34万元的1/6(日本1988年公示地价，工业用地价格是住宅用地价格的1/3—1/2)。工业用地廉价出让降低了工业产品成本，使中国得以凭借廉价土地和劳动力优势，成为“世界工厂”;同时也刺激企业多用地、粗放利用土地，并放大了工业用地需求，使过多的土地资源配置于工业。各市县以低地价无序竞争招商引资又造成过量的重复建设和产业结构趋同化，降低资源配置效率。
投资型政府不仅是高房价高通胀、腐败和两极分化的罪魁祸首，也是环境破坏与污染的罪魁祸首。不断降低土地和环境成本进行招商引资大竞赛，每个地方都“把四五十万人的利益切换成四五个人的利益。把五十年的使命浓缩为五年的任期。任期转换，换战术再来一遍”。
中国老百姓为什么买不起房?因为行政垄断。央企的行政垄断只提供了2900万个就业岗位(含大量劳务派遣性质的临时工)，8%的职工总人数，却常年拿走了全国55%至60%甚至更高的工资总额，白领们失去向高端服务业迈进的机会。土地的国家垄断使农民失去财产性收入，征地补偿不足土地售价的1/10、1/100甚至更低。土地财政从几千亿元急剧升到3.3万亿元，占地方财政比重高达70%。为维护土地垄断经营，农民小产权房被称为违法年年喊打，允许农地流转与维护农民权益等都流为空谈。
十年调控为什么都是错?因为十年调控的过程都只是寻找替罪羊的过程。从不拿自己开刀，只拿开发商和投资人开刀，购房民众被扣上投机投资和骗购帽子，十年调控最大的功绩就是成功地转移了矛盾、制造了阶级仇恨，把改革开放以来最大的成果(民众有了私有财产，富余资金有了相对安全的蓄水池)变成了民愤和仇恨的集中营。
调控除了转移矛盾，妖魔化并制造了对开发商和投资客的仇恨之外，就是政府和银行趁机掠钱。始作俑者，则用仇恨铸就了头顶的救世主光环。专栏作者连岳说，“荒唐的时代往往体现为追杀其精英。至少在过去的十年，房价离奇上涨的罪名一半都由投机者扛了，另一半则由地产商分担，政府的负责人呢?当然是在享受民众的赞扬，他是多么努力地用诗歌和激情在调控啊。”
民粹政治的奴役与自我奴役
走民粹路线的政客，总可以获得多数的赞扬，因为总有那51%，财富和智商都在中位数以下。这次你可以煽动99%的人反对1%，下次可以唆使98%惩罚2%……一直到鼓动51%反对49%，你都有望争取到多数支持。你固然有可能名垂青史，却是实实在在祸见当代殃及子孙。因为，这是在绞杀精英，绞杀社会最重要的创造财富和文明的力量。民粹和权力的结合是市场经济和财富创造的最大敌人。违背市场规律，一定会遭遇市场惩罚，也会极大破坏市场本身。北大萧国亮说：民粹主义是中国经济增长的天敌。住建部政策研究中心主任陈淮在搜狐地产论坛如是说：“对于2012年的房地产市场，媒体惯用‘冰点’、‘一蹶不振’、‘步入低谷’、‘扑朔迷离’来形容，其实完全不正确。步入低谷的是出口、一蹶不振的是私营企业、扑朔迷离的是汽车、陷入冰点的是钢铁煤炭、损失惨重的是股民。”
这条路，充分彰显了权力的傲慢、贪婪、善变和无知无畏。政府层层加税，永无止境。浑身是胆自不量力，以为人会成为权力的奴仆，规律也会成为权力的奴仆。2008年经济危机房价下跌时，用降低首付和利率、减免交易税的办法鼓励人们入市买房;今天，政府又借着打压房价的旗号，要收取二手房交易20%的增值个税。自始至终，政府都是问题的制造者而不是问题的解决者。
有人问，楼市调控十年，做了那么多，最后的改变是什么?最后的改变，是把相信政府是救世主的人都变成了买不起房、没有资产抵御通胀的穷光蛋。但是，也不能只把所有问题都归结于政府。一切都是权力和社会合力的结果。行政力量不断自我扩张，事情不断恶化，跟非理性的社会情绪高涨息息相关。
原国家统计局长、现民生证券首席经济学家邱晓华说：“有人说政府限购、限贷符合逻辑，我们不禁要问，它符合什么逻辑?如果是市场逻辑，显然不符合。市场强调的是买卖双方平等、自由，按照价值规律办事。限购、限贷，对买方的自由权进行限制，有违市场规律。如是政府逻辑，也不符合。个人有自由支配自己收入的权利，保护民众权益是政府职责，而不是相反。”其实，这符合民粹政治逻辑。迎合“多数”民意，追求短暂政绩。经济学者朱海就说：“参加研究生入学面试，留意考生中是否有自由主义思维的，结果很失望，他们中好像没有人对干预提出质疑的。中国大学的经济学教育牢牢地被干预主义、国家主义思想控制，这是结论。”
未来必须刮骨疗毒
未来会怎样?政府必须拿出壮士断腕的勇气向自己开刀，刮骨疗毒。这是一条绕不过去的规律决定的路，再大的权力也改变不了。一切不触及土地改革的楼市调控都是假调空调。重庆市长黄奇帆很自豪地说：“重庆十年花了六千亿元。怎么能做到债务不高呢?我的奥妙就是土地储备。国务院2007年要求全国各地搞土地储备的，我2002年刚到重庆就储备40多万亩地，这十年用了20万亩，每亩地赚200万，这就四千亿，扣掉土地征地本身的成本，大约有两三千亿的额外收入。”
土地储备和招商引资是高房价之根。不仅重庆如此，全国皆如此。这条“地方请客中央埋单”路，会无限制膨胀直到破裂，因为很多地方的土地储备，只想从银行借钱，根本没想还钱，最后一定是中央买单也就是老百姓买单，要么增税，要么印钞，把矛盾集中到中央，会让中央财政不堪承受。中国现在的城市化政策(鼓励中小城镇限制大城市)、房地产调控政策、保障房大跃进、土地和农房政策全是错的。想用无数的错误掩盖一个根本的错误——土地和农房不能自由交易，门都没有。
(作者为独立学者，重庆邮电大学移通学院兼职教授)
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