综合媒体报道，一边是北京六环进入“2万时代”、“北京房价多高都不奇怪”;一边是三线城市房价下滑，少数城市“鬼城”一个接一个上演……楼市的走向，在最近一段时间出现少有2的针锋相对，分化趋势也越来越明显。“虽然没钱，但是得赶快出手了，要不又得后悔。”北京中原房地产市场研究部总监张大伟认为，经过十年九调后，房地产市场已出现明显“抗药性”，尤其是一线重点城市。中国房地产TOP10研究组发布的报告称，多轮调控下，房企尤其是品牌大房企抵抗政策风险的能力更强。
中国的楼市泡沫让每一个投资者都对它牵肠挂肚。我们都听说了新开发地产项目在中国遍地开花，在某些地区，整座城市被建得就像是迷你版的巴黎市区，连埃菲尔铁塔都原样复制了下来。但一个明显的差异在于：它们大多数都空荡荡的没人住。
所谓鬼城，是指一个城市因为经济、自然灾害、战争等原因而被放弃、荒废的城镇，其属于地理学的范畴。所以，从严格的意义来讲，鄂尔多斯这种采取政府主导来建设新城并最终造成的空城还不能叫“鬼城”。但是，作为近些年来中国城市化推进过程中的畸形产物，“鬼城”这一名词不断出现在公众的视野之中，如河南省鹤壁市新城区业已经“沉睡”了20多年，云南省昆明市呈贡新区曾被媒体直言是用巨额资金堆起来的空城……
居住在上海的英国人拉弗尔说：“一个中国小伙子，想要让自己的财富保值，除了加入房地产市场，他无处可去。房子对他们而言就是黄金。住在上海的人告诉我，有时候他们夜里出去兜风，看见城市里的住宅楼漆黑一片，无人居住。那是因为它只不过是一座金矿，所有的矿工都在别处入睡。矿山虽然空荡荡，但它是有主人的。”
鬼城频现警示楼市泡沫出现
据工人日报报道，近日，接连诞生的地王使得人们更强烈地嗅到“泡沫”的气息。有媒体还注意到，李嘉诚家族约半数公司资产已转移至欧洲。不过，更多的投资商仍然沉醉在以城市综合体为主要形态的开发盛宴中。本次摘得全国总价地王的上海市中心“最好的黄金宝地”，毫无疑问是一块城市综合体用地，这块总价217.71亿元的标王地块，被限制了开工与竣工时间。
更多的分析人士注意到，城市综合体这种被奉为新城市主义经典的开发模式，不但延续着在一二线城市迅速扩张的势头，且向三四线城市、甚至县城和中心镇加速蔓延。业内估计，未来3年，这种被叫做“城中城”的庞然大物，数量将以50%到100%的增速上升。似乎很少有人记得，位于广东东莞的华南Mall，目前还顶着“最大鬼城”的帽子——资料显示，2003年开盘的华南Mall空置的商业面积仍然接近17万平方米，而广州目前最大的单体购物中心天河城的总营业面积才11万平方米。
但作为撬动区域楼市的“卖点”，城市综合体正成为地方政府“卖地捞金”的新方向。不过，中国房地产协会副秘书长何琦表示，一个区域中有多个城市综合体，意味着“同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤”。而据报道，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，已导致交通堵塞、环境污染和扰民等问题。
一般认为，城市综合体是“摊大饼”式城市扩张模式的终结者，但一些地方政府和开发商则有另外的期待——有不少地方政府固执地相信，城市经济发展之间的竞争要靠城市综合体来决胜负。二、三线城市对综合体的热情膨胀，已成为当前中国的“特异现象”。数据显示，2011年至2015年这5年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，而其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。
值得关注的动向则是：“先有市、后有城”这一城市文明演进的基本路径目前在一些地方正好反其道而行之。有业内人士描述，新城区的开发建设应该是先有人住，然后再有产业、写字楼和商业这样的顺序，然而政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业——“地标偏好”使得一些地方的“超级神盘”不断颠覆人们的想象力。着名财经评论人吴其伦表示：“把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。”
先造城后填人
据中国证券网报道，自2003年启动新的城市发展战略至今，鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。曾经轰轰烈烈的“造城”运动，如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外，在新型城镇化号角吹遍全国的当下，其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界总结。按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯，其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。
过去的十年，鄂尔多斯立志将自己打造成东方“迪拜”，所有一切的努力，仿佛都是为了“远方的客人，请你留下来”。然而，在没有需求的支撑下，所有努力都显得力不从心。很多人最大的疑惑就是“如今建设得这么好，为什么就吸引不了大规模的人来居住呢?”北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中分析，对于鄂尔多斯来说，未来无奈的选择是继续引“人”。但从目前人口构成来看，作为最大主体的公务员及学生的引入基本到位，后续空间已经不足。$nextpage$
按照专家观点，目前国内大力推进的新型城镇化其首要的定位是“人的城镇化”，让农民市民化。而受过多外力裹挟的“被”城镇化，只会带来农民普遍的身份认同危机。值得注意的是，这种危机已经在鄂尔多斯众多拆迁农牧民身上逐渐显现。在傅中看来，这种现象背后反映的一个问题就是“被”城镇化后的农民面对城里生活、面对财富的无所适从。缺乏像“城里人”那样基本的投资常识，比如炒股票、基金或其他理财产品，当初能选择的也只有搞民间融资。
中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，未来国内的城镇化进程应以产业依托带动“人的城镇化”，在此过程中应避免先造城后引人而产生城市贫民窟涌现的“拉美化”现象(“拉美化”现象是指拉美地区国家在发展过程中出现的以经济危机、政权更迭和社会失范为特征的整体性危机)。傅中则提出，化解鄂尔多斯当前城镇化遇到的困境，最重要的任务就是在现有规划思路下，加快产业多元化转型，以带动人口及需求的增长，推进城市经济可持续发展。
化解问题不能靠迁移人口
新京报评论称，目前鄂尔多斯的空置存量房已经高达数千万平方米，按照正常的住房需求，三五年时间都无法消化，这对于一个住房需求并不大的中等城市来说，构成了对当地社会经济发展的严重拖累。因此，目前鄂尔多斯市政府已经将消化存量房作为重中之重来抓。据称，除了传统的招商引资外，鄂尔多斯酝酿了一个在全市范围内大规模迁移人口的计划。按照这个计划，政府准备将当地靠近沙漠的生态脆弱区农牧人口整体搬迁至鄂尔多斯市旗所在地，而原来的牧民居住区则改造为生态恢复区，不再住人。这个计划理所当然地成为鄂尔多斯推进城镇化建设的一个重要组成部分。
但是，如同当年鄂尔多斯大兴土木建造新城一样，以大规模迁移人口来填“鬼城”，这又是政府的一个拍脑袋工程。如此大规模的人口迁移，必然需要政府拿出巨额的财政资金，其实是在用财政资金来为开发商解决商品房积压的困难，这显然不是政府应当做的事。目前，由于其煤炭工业急剧萎缩，已经导致GDP增速由以往全自治区第一滑到了倒数第一，地方财政收入也出现了负增长，如此脆弱的财政显然无力承担如此繁重的人口迁移工程。
因此，今天对于鄂尔多斯政府来说，有必要反思的是，“鬼城”的出现正是政府以往过度利用行政手段来干预经济的恶果，那么，要化解这个问题，首先必须改变用行政手段干预市场的惯性。城镇化的推进不是为了消化空置房，而是为了让当地农牧民过上现代化的生活，城镇化固然为他们提供了更好的生活环境，却也割离了他们与土地、草原的联系，不仅会带来生活观念、生活方式的巨大转变，也会带来就业、教育、医疗等一系列问题。
因此，政府在作大规模人口迁移这样的重大行政决策之前，务必要慎之又慎，要经过充分的论证，确保决策的科学化、民主化和法制化。此外，还必须完善相关配套政策，健全各项保障措施，比如为进城的农牧民进行技术培训等，让引来的“人”与“资”能相互作用。
城镇化“鬼城现象”有待破解
据新华网报道，一排排新建住宅楼拔地而起，勾勒出一座座新城的风姿。但也有新置业居民抱怨：邻居们还没有大量入住，晚上很少有亮灯的房间，大街上行人稀少，水、电、通讯、医疗、教育等基础设施也未及时建完。中国正在加速的城镇化引起人们关注。媒体观察人士将这种空置率过高的新城誉为“鬼城”，并指证内蒙古鄂尔多斯等地这一现象尤为突出，引发对中国城镇化如何实现健康推进的思考。
一些房地产专家表示，“鬼城”称谓在某些方面有夸大事实成分，但新城区住宅空置率过高、楼房建设过度超过基础设施和人口聚集速度值得警惕。“中国城镇人口已近7亿，选择什么样的城镇化道路对世界也会产生深远影响。”中国国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示。
一座新城的诞生并非一蹴而就。中国许多地方官员认识到，新一轮城镇化绝不能走没有产业支撑、盲目造新城的路子。“只有产城融合式发展，工业化和城镇化双轮驱动，才能让城镇化可持续。”辽宁省发展改革委副主任刘始杰表示。中央政府提出，新一轮城镇化将以人的城镇化为核心，要保护失地进城的农民利益，改善市民居住条件。辽宁、湖南、广东等地已开始探索以产城互动、产城融合为路径，摆脱“鬼城”现象困扰。
另，中国新一轮城镇化正从“扩空间”向“提功能”转变，产业发展和人居功能的完善对城市发展带来内生推动力。湖南郴州市嘉禾县在建设铸造产业园过程中，重点加强基础设施、商业配套和生活服务设施投入，吸纳产业工人1.5万多人。辽宁采取“一城一园、一园一业”模式，在中部的沈阳经济区内布局建设42个新城、新市镇，还规划实施61个新兴产业园区，通过培育和发展战略性新兴产业，为新城镇化构筑产业支撑。
一些房地产专家认为，城镇化是一个阶段性进程，所谓“鬼城”只是这一进程中的暂时现象，因为一座新城的形成需要一个周期。联合国开发计划署近日发布《2013中国人类发展报告》预测，到2030年中国城镇化水平将达到70%，城镇人口总数将超过10亿人;城市对国内生产总值的贡献将达75%。专家分析，中国新城镇化步伐势不可阻，必将在拉动内需、带动经济增长方面发挥巨大作用。
(编辑组稿/毕晓宁)
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