尽管受“副首都”概念之利，保定的房价正在扶摇直上，但是放眼全国，房地产市场已经明显降温。中国银行国际金融研究所最新的研究显示，2014年以来，偏紧的信贷环境、高企的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向等因素，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力。研究人员预计，中国房地产市场方向正在发生变化，商品房投资高增长难以持续。
购买者预期房价会进一步打折
数据显示，1～2月，房地产投资累计7956亿元，同比增长19.3%，比去年同期回落3.5个百分点。分房屋类型看，办公楼投资增长下滑较快，较去年同期放缓了26.2个百分点，住宅投资增长略有下滑，比去年同期放缓了5个百分点，商业经营用房增长则比去年同期提高了4个百分点。与此同时，商品房成交量下滑较快。受去年末以来流动性紧张事件的影响，个人购房贷款获得性难度增加，再加上去年高基数和购房者预期改变的影响，商品房销售增速出现了下滑。1～2月，商品房累计销售面积1亿平方米，增长-0.1%，增幅比去年同期回落了49.6个百分点。
销售量下滑，房价上涨速度也开始放缓。2月份，百城住宅价格环比上涨0.54%，比1月份放缓了0.9个百分点。分城市看，2月份，一线城市住宅价格环比上涨1.2%，二线城市环比上涨0.22%，三线城市环比下降0.13%。
易居中国对内地288个城市平均房价的跟踪显示，这些城市的住房均价自2012年7月以来首次出现环比下跌的情况。这更加深了一种忧虑，即疲软的住房市场将会拖累中国这个世界第二大经济体。
据香港《南华早报》报道，中国指数研究院的调查显示，无论环比还是同比，内地100个城市的住房均价依然在上涨，但涨幅收窄。这让一些人猜测，政府管理部门可能很快会放宽住房政策以刺激需求。
易居中国公布的4月份房价指数比3月份下降了0.02%。
中国指数研究院的数据显示，它调查的100个城市的房价4月份上涨了0.1%，涨幅低于3月份。“在疲软的第一季度后，市场在4月份没有好转。”更多开发商在减价促销，然而，“购买者预期房价会进一步打折”。
在一些较小的城市中，两极分化的情况更加严重。中国指数研究院的数据显示，河北保定的房价增长最快，上涨了3.35%，而江苏江阴的房价表现最差，下跌了3.19%。
基于以上事实，研究人员认为，未来中国房地产市场可能进一步降温。表现为：房地产投资进一步放缓，房地产销售继续减速等。不过，房地产市场发生大幅逆转的可能性也不大。尽管部分空置率较高的三四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险，但这种现象是局部性的。
人们已经感到，本轮调控淡化了行政手段，不再强调地方政府的房价问责制，更多强调保障性住房建设。研究人员认为，这既是本届政府强调“市场化”改革的必然要求，也是对过去一段时间地方政府难以切实履行房价控制任务的纠偏。需要注意的是，行政手段的淡化并不意味着放弃“限购、限贷”手段的运用，也不意味着政府责任的放松，而是将政策重点放在保障性住房的提供上，以消除“市场失灵”。
曲线救市试探中央政策底线
当前，房地产市场明显出现分化迹象，一线城市房价继续快速上涨，价格远超居民实际承受力，部分三四线城市供过于求，房地产市场局部风险不断加大。为防范风险，此轮调控提出了“分类指导”原则。即：二线城市“维稳”，一线城市继续以“限”为主，三四线城市则防跌。在此思路下，信贷政策的差异化程度也在增强。加大了对首次置业者、保障性住房建设等领域信贷的支持力度，继续提高对改善性及投资性购房需求的进入门槛。
近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。
4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
实际上，多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米；杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力；郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。同时，河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
业内人士认为，这几个城市的试探性放松，将引发其他城市的效仿。
“现在地方多为曲线救市，以此试探中央的政策底线。”深圳一家上市房企高管表示，一般地方救市的特点，都是先等不起眼的城市冒出来，若未被叫停，其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。
如2012年，最先救市的如芜湖、佛山、珠海等，均是出乎市场意料的三线城市。
“深圳当时也储备了救市政策，但几个小城市被叫停后，深圳就不敢出了，幸好下半年市场好转了。”深圳市国土房管局内部人士告诉记者，目前“双向调控”的政策指引，使一线城市不敢轻举妄动。
“目前房价确实涨不动了，不少城市库存量太大，房子太多卖不出去，取消限购有其合理性，如果等到统计局的房价数据下跌，再去调整政策就来不及了。”深圳某龙头房企高管说。
此前市场传闻杭州在“五一”后将放松限购，但截至5月5日，尚未有措施出台。
“杭州楼市情况非常不妙，但因受舆论关注度高，暂时还不敢全城取消限购，最多先放松几个存量大的郊区。”上述上市房企高管日前正在考察杭州楼市，他表示，杭州地价如果大幅下跌，地方财政会很困难。浙江省一季度GDP比去年同期只增长了7%，政府清楚要拉动经济增长，房地产是最快的，尤其是杭州、宁波这类城市对全省购买人群吸引力较大。
房产税的扩围及推出仍在讨论之中
万科副总裁毛大庆近日在一场内部沙龙上透露，多数城市存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，其中，无锡57个月，天津39个月，杭州和上海为33个月，深圳29个月。而批售比也处于恶化状态，除北京、上海相对较好外，其他城市市场情况均不好。
目前，降价潮正在席卷全国楼市，二三线城市降价声此起彼伏，而一线城市也未能幸免，不久前上海出现高端楼盘7.2折甩卖，深圳宝安西乡一楼盘则因“五一”期间降价引发业主维权。
地方政府的救市冲动，给了开发商们一次试图扭转市场降价预期的机会。长沙一位开发商人士对记者直言，“救市肯定会影响开发商心态，至少不那么悲观了。”
为保持经济稳定，政府对财税体制、土地制度等重大问题的改革采取了渐进式策略。房产税的扩围及推出仍在讨论之中，“土地财政”问题的解决主要落在“预算透明、全口径管理、职能分权”等方式上，对地方政府的自主化负债机制及农村建设土地的公开流转等采取了谨慎的态度。
这样的政策格局和行业态势表明，中国房地产市场正面临内外部环境的较大变化。因此，研究人员认为，中国房地产过去十五年“超高速增长”的局面将不可持续。房地产市场发展的动能因素正在减弱。同时，房价将从此前的单边上扬转变为双向波动。随着供需矛盾的缓解，土地财政问题的解决，投机需求进一步膨胀的可能性减小，部分地区房价下行压力明显加大。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，现在开发商降价主要有三方面原因，首先是信贷紧张，其次是库存压力大，三是预期变了。而信贷是最关键因素，今年就算全面放开限购，如果信贷依然收紧，市场依然会降温。
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